敷金返還請求
敷金とは
自分の持ち家ではない限り、引越しの際に殆どの場合で直面するのが敷金清算処理です。敷金とは、賃借人の賃料の未払い、借家を毀損した場合などの損害賠償を担保する目的で賃借人から、賃貸人に交付される金銭のことで、契約書で謳われている通り、家主に預けた敷金は、原則として当該物件の明け渡し時に、遅滞することなく賃借人に全額返還されます。ただし、賃借人の故意、過失による汚損、破損が物件に生じている場合は、その補修費用分を家主が敷金から差し引くことができるように、契約書に書かれていることが一般的です。
重要なことは、「敷金から補修費用を差し引けるのは、賃借人の故意、過失による汚損、破損に対する補修費用である」、ということです。ですから、あくまでも、補修が必要な傷をつけてしまったとか、著しく汚してしまったという場合に限り敷金から補修費用を充当できるのであり、普通に生活している上で生じた、クロスや水周りの汚れ、塗装のはげ、などはこれにあたりません。 これら自然損耗に対する補修については、月々支払っている家賃に相当額が含まれているとの考えが正しいのです。また、明け渡し時に、畳表の交換、襖紙の交換、クロスの張り替え費用を請求されることは非常に多いようですが、これら、壁紙・畳・床 などは、普通に使っていても、日焼けしたりします。ですから、このような費用は、家主が次にその部屋を貸すための再商品化のためのリフォームであり、前の、つまり今退去しようとしている賃借人が負担する義務はありません。
原状回復について
敷金問題のポイントとなるのが「原状回復」という言葉です。入居者は契約時、敷金を払い、その後賃貸借貸借契約が終了すると、「原状回復」した上で住宅を明け渡すことになります。そして敷金の返還を請求することになるのですが、通常賃貸住宅の契約書には「入居者（借り主）は退去時に原状回復しなければならない」という条項があります。
本来、この「原状回復」は入居者が故意や過失によって破損してしまった箇所をもとの状態に戻すということなのですが、家主が「原状回復」の意味を「貸した時の状態に戻す」、つまり故意過失による破損のみならず、 自然損耗によるものまで入居者の敷金によって修復させようとすることが、トラブル発生につながるのです。
しかし、最近ではマスコミの報道などにより、このような行為は許されるものではないという消費者の権利意識の向上に伴い、敷金返還を求めての訴訟が相次いで提起されています。それにもかかわらず、依然として無知な賃借人に対しは「原状回復」名目で多額のリフォーム費用を徴収しているケースが後を絶たたないのも事実です。
特約事項について
賃貸借契約については、強行法規に反しないものであれば、特約を設けることは契約自由の原則から認められるものであり、一般的な原状回復義務を超えた一定の修繕等の義務を賃借人に負わせることも可能である。しかし、判例等においては、一定範囲の修繕 (小修繕) を賃借人負担とする旨の特約は、単に賃貸し人の修繕義務を免除する意味しかないとされており、経年変化や通常損耗に対する修繕義務等を賃借人に負担させる特約は、賃借人に法律上、社会通念上の義務とは個別の新たな義務を貸すことになるため、次の要件を満たしていなければ効力を争われることに十分留意すべきである。
賃借人に特別の負担を課す特約の要件
| １ | 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的、合理的理由が存在すること。 |
|---|---|
| ２ | 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務負うことについて認識していること。 |
| ３ | 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること |
物件の賃借人の負担について
賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生するものと考えられるものは、経年変化か、通常損耗であり、これらは賃貸借契約の性質上、賃貸借契約期間中の賃料で補われるものであるから、賃借人はこれらを修繕等する義務は負わない。
また古くなった設備などを最新のものに取り替えるとか、居室をあたかも新築のような状態にするためにクリーニングを実施するなど、物件価値の減少を補ってなお余りあるような修繕等をする義務を負うことはない。
しかし、経年変化や、通常損耗であってもその後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗が発生・拡大したと考えられるものは、損耗の拡大について、賃借人に善管注意義務違反等があると考えられる。したがって賃借人には原状回復義務が発生し、賃借人が負担すべき費用の検討が必要になる。
毀損部分と補修箇所にギャップがある場合
賃借人の負担対象範囲で問題となるのが、毀損部分と補修工事施工箇所にギャップがあるケースである。例えば壁等のクロスの場合、毀損箇所が一部であってもほかの面との色や模様あわせを実施しないと商品価値を維持できない場合があることから、毀損部分だけでなく部屋全体の張替えを行うことが多い。ここで問題となるのが、原状回復の観点から、賃借人にどのような範囲でクロスの張替え義務があるとするかということである。
この場合、当該部屋全体のクロスの色・模様を一致させるのは、賃貸物件としての商品価値の維持・増大という側面が大きいというべきで、その意味ではいわゆるグレードアップに相当する部分が含まれると考えられる。したがって、当該部屋全体のクロスの張替えを賃借人の義務とすると、原状回復以上の利益を賃貸人が得ることとなり、妥当ではない。したがってクロスの張替えの場合、毀損部分を含む一面分の張替え費用を、毀損等を発生させた賃借人の負担とすることが妥当と考えられる。（このように賃借人の負担範囲を大きくしても、経過年数を考慮すれば、金銭的な負担は不当なものとはならないと考えられる）
敷金問題への対応策
敷金返還・原状回復などといった賃貸住宅の管理の分野の問題は、直接的な取締法規がなく、賃貸住宅の契約関係のような民事紛争においては、行政などが当事者間の利害を勘案し、一定の判断を下してそれに従わせることは出来ません。また、過去の判例などをみても様々な判決が出ており非常に判断の難しい問題になっています。当窓口は、敷金トラブル防止に向けた啓発、紛争解決への助言、また問題解決までの具体的なお手伝いも致しております、お気軽にご相談ください。
相談専用ダイヤル 03-5773-8055
受付時間：月曜日〜土曜日（祝日を除く） 午前10：00〜午後7：00
※回線が混み合っている場合やボランティアスタッフ不足の為、電話が繋がりにくい事があります。
無料電話法律相談事務局
〒153-0051 東京都目黒区上目黒 2-15-4